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Publicada el 21-08-2018
Los barrios cerrados y los asentamientos acentúan el proceso de fragmentación urbana

Un proyecto de investigación de la Ucasal analizó el proceso de expansión de la ciudad de Salta, puntualmente la evolución de los barrios cerrados,  villas y asentamientos, desde 1970 a la actualidad.


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La investigación de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo indagó sobre la forma en que la legislación sobre uso del suelo en el área metropolitana, influyó sobre el proceso de fragmentación urbana.

"Según los registros actuales, los asentamientos que albergan la mayor cantidad de familias son Floresta Gauchito Gil  y Juan Manuel de Rosas".

Normas municipales y provinciales superpuestas y contradictorias, no han sido eficaces para detener  procesos de fragmentación,  tanto los que se dan como consecuencia de la ocupación del territorio por población de menores recursos, como aquellos promovidos por la dinámica inmobiliaria, orientados  a los sectores de mayores ingresos, particularmente bajo la modalidad de barrios cerrados.

"En los últimos cinco años se registró la máxima aparición de clubes de campo y urbanizaciones privadas localizados en diferentes puntos de la periferia de la ciudad  y municipios aledaños."

El fenómeno, trajo entre otras consecuencias, consumo de suelo productivo, fragmentación física y social, privatización de  recursos naturales, aumento de costos operativos para municipios y para los habitantes (recolección de residuos, mantenimiento de espacios verdes, calles, pavimento, alumbrado,  limpieza)  incremento en los gastos de infraestructura para atender provisión de agua y desagües, equipamiento comunitario y transporte.

 

Leyes, ordenanzas, reglamentos, planes

El trabajo de investigación recogió, analizó y comparó normativa nacional, provincial y municipal sobre uso del suelo; Código Civil, Ley provincial 5602/80, decreto reglamentario 924/80, resolución de la Junta de Catastros 258/9, decretos 1410/73,  27/98, Ordenanza 13779 (Código de Planeamiento Urbano de Salta), códigos de planeamiento y/o edificación de Cerrillos, Vaqueros y San Lorenzo, reglamentos privados de los barrios cerrados.

La tarea de investigación incluyó también recolección de información gráfica en la Dirección General de Inmuebles sobre barrios cerrados  y/countries; mapeo de los countries, barrios cerrados y asentamientos y la incorporación de esa información a un sistema de información geográfico, análisis de imágenes satelitales de los últimos 30 años y elaboración de mapas y gráficos.

También se tomaron en cuenta los planes de desarrollo de los municipios del Área Metropolitana, en particular el Plan de Desarrollo Urbano Ambiental de la ciudad de Salta (PIDUA II), que si bien no está vigente, está en el Concejo Deliberante para su tratamiento.

Se analizaron los Lineamientos Estratégicos Metropolitanos (LEM) generados durante 2015 por los 8 municipios del Área Metropolitana, con financiamiento del BID, como también los Códigos de Planeamiento de esos municipios.

Se consideraron asimismo estudios puntuales sobre la situación de los barrios cerrados y su impacto sobre el territorio en Buenos Aires, Córdoba y Rosario.

 

 

El inicio de los barrios cerrados

El estudio describe el proceso de desarrollo de los country clubs, barrios cerrados, condominios y mega emprendimientos en América Latina y en nuestro país, asociado al fenómeno de la globalización en la década de 1990.

"El modelo tradicional de ciudad abierta, donde conviven grupos sociales heterogéneos, junto con un Estado capaz de  asegurar los equilibrios, entra en contradicción con un segundo modelo de ciudad cerrada asociado a la lógica del mercado."

"La retracción de un Estado con limitadas capacidades de control, da paso a un mercado que presenta un notorio aumento en sus capacidades de gestión y actuación sobre el territorio".

A partir de los 90 se observan fenómenos urbanos tales como, la aparición de nuevas formas urbanas de perímetro cerrado en las periferias, habitadas por grupos económicos homogéneos, con su propia seguridad, sus propios reglamentos, calles privadas, sus propias áreas de esparcimiento y socialización y el reemplazo de las formas ortogonales de raíz hispánica de libre circulación, por otros modelos que impiden o dificultan la continuidad de la circulación.

En ese contexto, desaparecen la oferta de tierra y vivienda para los sectores populares y como correlato de la globalización de la economía, crecen los asentamientos irregulares en terrenos no aptos, con graves problemas de saneamiento y déficit de servicios.

El valor especulativo de la tierra y las dificultades de acceso a ella, estimuló el crecimiento de urbanizaciones informales que se consolidan producto de migraciones internas y externas que arraigan el patrón de la ciudad segregada.

Paralelamente los planes de viviendas sociales del Estado,  generaron un paisaje urbano anónimo, monótono por repetición de prototipos contrario al tejido vivo y multifuncional de la ciudad.

La mayor demanda aumentó los valores del suelo y se optó por urbanizar suelo barato, independientemente de la accesibilidad o condiciones físicas, con lo cual las estrategias de desarrollo territorial, se trasformaron en disfuncionales.

Con ello, los agentes inmobiliarios, los ocupantes informales y finalmente el Estado con sus planes de vivienda,  se convirtieron en los gestores del crecimiento y las transformaciones socio - territoriales.

Aparecen entonces las limitadas posibilidades de los gobiernos locales por controlar esa tendencia.

Frente a la presión ejercida por los agentes inmobiliarios en pro de incorporar suelo rural o de reserva para uso urbano, las escasas posibilidades de acceso de ciertos grupos al mercado  formal de la tierra y el alto costo, que promueve una continua periferización en busca de tierras más económicas, aparece un Estado débil e indefenso, sin herramientas de ordenamiento territorial o de cuerpos normativos adecuados e ineficacia de instrumentos de control.

La investigación profundizó también en cuatro variables en relación a los barrios cerrados y asentamientos: Aspecto socio económico y Antropológico, Accesibilidad y movilidad, Localización y mercado y Aspectos legales.

 

Club de Campo

En Salta Capital y los municipios vecinos del área metropolitana (Vaqueros, San Lorenzo y Cerrillos) se identificaron un total de 5 Urbanizaciones Privadas y 11 Clubes de Campo, aprobados por la Dirección General de Inmuebles. En relación con los asentamientos se identificaron un total de 54. Los primeros asentamientos se registran en el período 1970 a 1980, los cuales no sólo han tenido un gran crecimiento demográfico, sino que se registra la aparición de nuevos asentamientos y villas de emergencia.

Los Clubes de Campo, se rigen por la Ley provincial 5602/80. Esa norma define como Club de Campo "al complejo recreativo  residencial que abarque un área territorial de extensión limitada reúna las siguientes características básica: "debe estar situado en área no urbana;  una parte significativa de la misma se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales, en contacto pleno con la naturaleza y que la parte  restante debe estar acondicionada para la construcción de viviendas individuales y/o agrupadas, de uso generalmente transitorio".

También estipula que "el patrocinador del proyecto del club de campo debe asumir la responsabilidad de realizar las obras  de infraestructura de servicios necesarios, como así también las obras correspondientes al equipamiento deportivo, social y cultural".

El decreto 924/80 reglamentó la Ley 5602 y estableció que "sin distinción en la zona territorial en que se localice un Club de Campo, el área no podrá ser inferior a 12 hectáreas, siendo la superficie mínima de las parcelas individuales, en caso de ser subdivididos, de 1000 m2 de superficie". No obstante se indica que la extensión promedio de las parcelas, no será inferior  a 1250 m2  de superficie.  Ese marco regulatorio permite el agrupamiento de dos o más parcelas individuales, pero no su posterior subdivisión.

Asimismo, en  caso de preverse la construcción de viviendas multifamiliares, determina que las parcelas destinadas a tal fin se ajustarán a los regímenes de propiedad horizontal vigentes.

Urbanización Privada

La Resolución 25.810/ 97 de la Junta de Catastro establece la normativa para aprobar planos  de "Urbanizaciones de tipo residencial "privado".

Expresa que "Se entiende por Urbanización Privada al complejo residencial – recreativo que abarque un área territorial limitada y que cumpla con las siguientes  características  básicas: a) Su implementación podrá  ser ubicada tanto en área urbanas como rurales;) El destino del mismo será viviendas individuales y/o agrupadas de tipo residencial; c) Una parte importante de la superficie a urbanizar  deberá acondicionarse para la práctica de actividades recreativas, deportivas sociales y culturales en pleno contacto con la naturaleza) Cuenten con acceso controlado, de tal modo que el conjunto de la urbanización, conforme un predio cerrado en todo su perímetro. Sin distinción de localización el área total afectada no puede ser inferior a una hectárea, el trazado urbanístico, deberá garantizar  que, en su amanzanamiento, se permita el acceso a cada una de las manzanas y lotes que surjan siendo aceptado cualquier tipo de trazado.

Las áreas de dominio exclusivo no podrán tener una  superficie inferior a los 800m2. Los predio comunes ocupados por clubes, recreación y prácticas deportivas no podrán en el futuro subdividirse.

 

Conclusiones

Entre las conclusiones de la investigación  se señala que los principales impactos de la expansión de la modalidad de barrios cerrados  y asentamientos en la ciudad de Salta tienen que ver con:

Pérdida de espacio productivo.

Fragmentación física y social.

Impactos ambientales asociados a la contaminación de recursos (en el caso de los asentamientos ilegales, debido a la falta de infraestructura y servicios).

Privatización del espacio púbico y recursos naturales valiosos.

Homogeneización y pérdida de identidad.

Discontinuidad o interrupción de la trama vial y ruptura del tejido urbano.

Mayores costos de infraestructura y servicios para el municipio.

Congestionamiento de las principales vías de circulación que conectan con la periferia donde se localizan los barrios cerrados en horas pico.

Supremacía del automóvil privado sobre el transporte público. Lo que incrementa costos de viaje, consumo energético y de recursos naturales no renovables.

Mayor demanda de equipamiento en la periferia para abastecer las nuevas urbanizaciones.

Aumento del valor de la tierra lo que incrementa las dificultades de acceso a la vivienda de los sectores más desfavorecidos urbanizaciones.

Paisaje anónimo y homogéneo por repetición, opuesto al tejido vivo, dinámico y multifuncional de la ciudad.

Escasas posibilidades  de contacto, convivencia e intercambio.

 

Integrantes del proyecto

Directora: Mg. Arq. Gabriela Alejandra Polliotto

Equipo de investigación

Mg. Arq. Efraín Ariel Lema

Arq. María Eugenia Alonso  Maurizzio

Arq. Gabriela Leonor Reyes

Sistema de Información Geográfico

Arq. Daniel Simeoni

 

 

 

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