INTRODUCCIÓN AL NEGOCIO INMOBILIARIO Y AUDITORÍA INICIAL DEL INMUEBLE

Dimensión económica y social del mercado inmobiliario. Ciclos, indicadores,
actores y roles: corredor, abogado, escribano, contador, arquitecto, ingeniero, administrador y desarrollador. Incumbencias, incompatibilidades, secreto profesional, ética, publicidad responsable y límites de actuación. Introducción al derecho notarial: función fedataria, instrumento público y escritura pública.
Sistema registral argentino y Ley 17.801. Principios de rogación, especialidad, legalidad, prioridad, tracto sucesivo y publicidad registral. Informes y certificados. Dominio, gravámenes, inhibiciones, restricciones y anotaciones.
Due diligence integral: registro, catastro, nomenclatura catastral, planos, mensura, certificados municipales, deuda fiscal, restricciones administrativas, afectaciones, uso del suelo y factibilidad urbanística básica.
Concepto y alcance del estudio de títulos. Título perfecto, antecedentes dominiales, boleto, buena fe, certificados, prescripciones, caducidad de hipoteca, oferta de donación, donación, usufructo, afectación a vivienda, poderes, embargos y medidas cautelares.

PRACTICA DE LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA (BOLETO Y ESCRITURA)

Contrato de compraventa inmobiliaria. Boleto de compraventa: naturaleza, forma, prueba, oponibilidad, precio, moneda, financiación y garantías. Escritura pública: comparecientes, capacidad, representación, intervención notarial y entrega de posesión. Pacto comisorio, mora, escrituración y cláusulas especiales.
Venta ad corpus y ad mensuram. Diferencias por superficie. Venta de inmueble hipotecado o embargado. Compra en comisión. Compra por y para otro. Compra para menores. Compra para sociedades en formación. Venta con saldo de precio. Precio en dólares. Cláusula dólar billete. Dólar MEP. Riesgo cambiario.
Renuncia a imprevisión. Venta al costo. Compraventa vs permuta con saldo. Taller intensivo con caso real anonimizado. Trabajo en grupos pequeños, tutoría docente, revisión cruzada y reescritura de cláusulas. Integración de IA como asistente controlado para detectar inconsistencias, pero con revisión jurídica humana obligatoria.

CONTRATOS ESPECIALES, USO Y EXPLOTACIÓN

Cesión de boleto. Cesión de derechos sobre unidad en construcción. Cesión de derechos fiduciarios. Cesión de derechos hereditarios sobre inmueble. Cesión de créditos por saldo de precio. Cesión de posición contractual en locación. Cesión en garantía. Notificación al deudor cedido. Oponibilidad. Evicción del cedente. Riesgos para comprador, cesionario, desarrollador y escribanía.
Contrato de obra y servicios. Sistemas de contratación: ajuste alzado, coste y costas, unidad de medida. Vicios, ruina, recepción provisoria y definitiva, garantías, penalidades, cesión y subcontratación. Comodato, permuta, permuta con saldo, canje de tierra por unidades a construir y resguardos del propietario del terreno.
Leasing inmobiliario. Canon. Opción de compra. Régimen registral. Embargos o inhibiciones durante el contrato. Incumplimiento. Fianzas. Comodato inmobiliario. Contratos sobre locales en centros comerciales. Locación vs concesión de uso. Canon fijo y variable Exclusividad de rubro. Contratos
conexos. Arrendamientos rurales.

CREACIÓN DE FIDEICOMISO Y DE ESTRUCTURAS ASOCIATIVAS

Régimen del fideicomiso. Fiduciante, fiduciario, beneficiario y fideicomisario. Patrimonio fiduciario, separación patrimonial, fideicomiso al costo, de administración, garantía, financiero y testamentario. Aporte de terreno, aportes en dinero, adjudicación de unidades, cuentas, asamblea de fiduciantes,
comisión técnica e inscripción registral.
Taller de redacción de Contratos en el marco de un Fideicomiso Inmobiliario, aspectos registrables y complementarios. SAS, SRL, SA. Sociedad para tenencia de inmuebles. Sociedad para desarrollo.
Aportes de inmuebles. Salida de inversores. Protocolo familiar. Negocio en participación. Unión transitoria. Consorcio de cooperación. Dueño de tierra + desarrollador. Constructor + inversores. Comercializadora + desarrollador.
Diferencias con fideicomiso. Ciclo del desarrollo: tierra, factibilidad, anteproyecto, permisos, preventa, financiación, obra, entrega y posventa. Factibilidad urbanística, indicadores constructivos, reglamentos, habilitaciones, seguros, contratos con constructora, preventa de unidades, publicidad, vicios y garantías posentrega.

PREVENCIÓN DE RIESGOS FISCALES, PROFESIONALES Y JUDICIALES

Impuestos y costos habituales en operaciones inmobiliarias: ganancias, ITI cuando corresponda, IVA, sellos, ingresos brutos, tasas municipales, bienes personales, tratamiento de obra nueva, permutas, sociedades, fideicomisos y alquileres. Gastos de escrituración. Costos de certificaciones e informes. Honorarios profesionales: corredor, abogado, escribano, administrador, arquitecto u otros intervinientes. Convenio de honorarios, presupuesto, documentación de la prestación, liquidación final y prevención de conflictos por cobro.
Régimen general de responsabilidad civil: factores de atribución, eximentes, función preventiva y resarcitoria. Deber de información, publicidad, trato digno, cláusulas abusivas, daño punitivo y seguros profesionales. UIF y origen de fondos.
Defensa del consumidor: Publicidad engañosa y prácticas abusivas en la comercialización de inmuebles. Protección de los derechos de los consumidores en las operaciones inmobiliarias. Ejemplos y jurisprudencia sobre malas prácticas en el corretaje inmobiliario.

BASES JURÍDICAS DE LA OPERACIÓN: AUTORIZACIÓN DE VENTA, RESERVA Y SEÑA

Contrato, pacto, convención. Oferta, aceptación e invitación a ofertar. Tratativas preliminares. Responsabilidad precontractual. Carta de intención. Memorando de entendimiento. Convenio de confidencialidad. Acuerdos parciales. Contratos preliminares. Forma contractual. Partes, terceros y representación. Captación profesional del inmueble. Documentación previa a la publicación.
Autorización de comercialización: exclusividad, plazo, precio, comisión y rendición de gestiones. Publicidad responsable, protección del consumidor y datos personales. Reserva, seña confirmatoria y penitencial, refuerzos de seña, retractación. Reserva simple. Reserva ad referéndum. Conformidad de reserva. Refuerzo de reserva. Diferencia entre reserva y seña. Seña confirmatoria y penitencial. Arrepentimiento. Retractación. Oferta de compra. Contrato preliminar. Acuerdos parciales. Plazo de aceptación. Condiciones suspensivas: crédito, título, aprobación de planos, conformidad de coherederos, levantamiento de embargo. Efectos del incumplimiento. Publicación de inmuebles, claims comerciales, información verificable, fotografías y descripciones, embudo comercial, seguimiento de leads, protección de datos personales, consentimiento, comunicaciones, reputación, reseñas, posventa y trazabilidad de promesas comerciales.

PRACTICA DE CONTRATOS DE LOCACIÓN. ADMINISTRACIÓN DE ALQUILERES Y DE CONSORCIOS

Régimen de locación en el CCyC y normativa vigente al momento de dictado. Impacto del DNU 70/2023 en nuevos contratos. Plazos, moneda, actualización, garantías, depósito, fianza, seguro de caución, expensas, impuestos, reparaciones, resolución, desalojo y desocupación voluntaria. Locaciones comerciales y temporarias.
Taller de contrato de locación intensivo con caso real anonimizado, revisión cruzada y reescritura de cláusulas. Integración de IA como asistente controlado para detectar inconsistencias, pero con revisión jurídica humana obligatoria.
Administración de alquileres: Garantías son válidas y cómo analizarlas. Cómo manejar depósitos en garantía sin exponerte. Qué recibos entregar y cómo actuar ante incumplimientos. Cuando y cómo intimar al fiador.
Administración de Consorcios: El trabajo del administrador del consorcio. Organización del consorcio. Rol en la asamblea. Libros obligatorios. Reglamentos.

INMUEBLES EN SUCESIONES, TRACTO ABREVIADO, DONACIONES Y CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS

Apertura de sucesión, legitimación, jurisdicción, fuero de atracción, sucesión testamentaria y ab intestato, declaratoria de herederos, aprobación de testamento, inventario, avalúo, partición, venta de inmueble en sucesión, tracto abreviado, documentación, plazos y costos usuales. Mandatos de venta o locación. Oportunidad para publicar, reservar o firmar boleto según la instancia del proceso y manejo de documental.
Régimen de donación. Forma, escritura pública, donación a herederos forzosos y a terceros, reserva de usufructo, cargo y condición. Colación, reducción y protección del adquirente. Riesgos para tráfico inmobiliario y estrategias de saneamiento.
Cesión total y parcial de derechos hereditarios. Escritura pública, notificación, efectos entre partes y frente a terceros, cesión sobre bienes determinados, articulación con venta posterior, aspectos tributarios. Conflictos frecuentes: indivisión, ocupación de inmueble hereditario, desacuerdos entre herederos y medidas judiciales útiles.

FINANCIAMIENTO ESTRATÉGICO: CRÉDITOS HIPOTECARIOS E INVERSIÓN DIGITAL PARA EL CIERRE DE OPERACIONES 

Financiamiento colectivo inmobiliario, plataformas autorizadas, deberes de información, límites regulatorios, transparencia, riesgos del inversor minorista, tokenización de activos del mundo real, tecnologías de registro distribuido y relación con fideicomisos o vehículos societarios. Mutuo. Préstamo bancario y no bancario. Crédito hipotecario. Saldo de precio. UVA/UVI. Cancelación anticipada. Fianza simple, solidaria y principal pagador. Seguro de caución. Garantías personales y reales. Hipoteca. Mora. Ejecución. Protección de honorarios cuando interviene banco. Documentación de capacidad de pago y origen de fondos.

NEGOCIACIÓN, IA EN EL DERECHO INMOBILIARIO

Modelos competitivo y cooperativo. BATNA/MAAN, ZOPA, anclaje, aversión a la pérdida, efecto dotación, concesiones, escucha activa, comunicación no verbal, manejo de emociones, negociación intercultural, intergeneracional. IA generativa: modelos de lenguaje, prompts, embeddings, alucinaciones, sesgos, confidencialidad, protección de datos y supervisión profesional. Usos: redacción asistida, revisión de contratos, análisis de jurisprudencia, checklists, comunicaciones con clientes, descripción de propiedades y análisis comparativo de mercado. Límites éticos. Agente con IA para la labor inmobiliaria. Caso completo: captación, documentación inicial, due diligence registral/catastral/municipal, autorización de comercialización, reserva, boleto, plan fiscal, compliance, intervención notarial, negociación y cierre.